BAU Teknolojileri Dergisi 1. Sayı (Ocak-Şubat 2022)

73 BAU TEKNOLOJİLERİ • Ocak-Şubat / 2022 DOSYA / Sürdürülebilir Konut Global platformda 130 bin kadar üyesi bulunan RICS’in, Türkiye’de de 100 kadar ulus- lararası değerleme lisansına sahip uzmanı görev yapmak- tadır. RICS, Uluslararası Değerleme Standartları’nın (IVS) gelişmesine sürekli ola- rak katkıda bulunmakla bera- ber, sürdürülebilir bir yapılı çevre elde edilmesi için de kılavuzluk niteliğinde çalış- malar yayınlamaktadır. Konu başlığımıza dönecek olursak; Gayrimenkul Değerleme Çalışmaları yapılırken, bina- ların “yeşil bina” niteliğinde olmasının önemi nedir? Yine konuya çok aşina olmayanla- rımız için birkaç cümleyle gayrimen- kul değerleme pratiğini özetlemeye çalışalım: Gayrimenkul değerleme; toprağa bağlı bir taşınmazın, belli bir tarihte, normal koşullar altında “eder”inin ne olduğunu kestirmemize yarayan çalışmalar bütünüdür. Gay- rimenkul değerlemede, genel olarak kabul görmüş üç temel yöntem vardır: Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı. Pazar Yaklaşımı’nda; piyasada benzerleri bulunabilen bir taşınmaz için istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının, makul bir pazarlama sürecinden sonra, üzerinde el sıkış- tıkları makul satış fiyatı kestirilmeye çalışılır. Maliyet Yaklaşımı’nda; söz konusu taşınmazın, arsa edinimmali- yetiyle beraber inşa edilmesinin top- lam maliyeti hesaplanır. Gelir Yakla- şımı’nda ise kira geliri sağlama kapa- sitesi olan bir taşınmazın, piyasadaki geçerli kapitalizasyon oranına uygun olarak ederinin bulunmasına çalışılır. Peki, bu kısa tanıtımlardan sonra; bir binanın “yeşil bina” olup olmaması, acaba nasıl bir kapsamda değerlendi- rilmelidir? Kuşkusuz, yapımcısı açı- sından “yeşil bina”, niteliklerinden ötürü, “yeşil olmayan” bir binadan biraz daha fazla yapım maliyetine ve bundan da önemlisi, özel danışman- lık ve sertifikalandırma maliyetlerine katlanmak anlamına gelir. Bu da piya- sadaki rekabetçi fiyatlama göz önünde bulundurulduğunda, yapımcısı için caydırıcı bir etken olabilmektedir. Zira, yapım ve projelendirme maliyet- leri daha fazla olmakla beraber, yeşil bir bina, kullanıcısı açısından emsal kabul edilebilecek yeşil olmayan bina- dan daha yüksek bir fiyata, muhteme- len alıcı bulmayacaktır. Peki o halde, müteahhitlik çalışmaları yürütenlerin, bir binayı “yeşil” olarak üretmelerinin arkasında ne gibi bir motivasyon aran- malıdır? Bazı finans kuruluşları, özel- likle uluslararası arenada büyük kredi- ler veren kurumlar, finanse edecekleri projelerde “yeşil bina” standartlarını şart koşabiliyorlar. Bunun da anlamı; piyasa koşullarına göre oldukça cazip bazı kredileri kullanabilmek için yatı- rımcının yeşil bina ilkelerine uygun proje geliştirmesi gerekiyor. İşte tam da bu sebeple, krediyi kullanmak iste- yen yatırımcı, çevreye yararlı, karbon ayak izi düşük ve enerji verimliliği yüksek olan projeler geliştirmek zorunda bırakılıyor. Neticede, çevre duyarlılığı yüksek olan uluslararası finans kuruluşları, sürdürü- lebilir yapılı çevreye dolaylı olarak katkıda bulunmuş oluyor. Konumuza yeniden dönersek; “Gayrimenkul Değerleme” perspektifin- den, yeşil bina olmanın farkı nasıl işleniyor? İlk bakışta, yeşil bina projeleri maliyet yaklaşımı ile ele alındığında, bazı durumlarda pazar değerinin bile üzerinde bir maliyete katlanılması, buna bağlı olarak da “feasible” olmayan projeler üretilmesi gibi bir sonuca varılabilir. Ancak bu ilk imge, yanıltıcı olabilir, şu açıdan: Bir pro- jenin “feasible” olup olma- ması, bazı durumlarda, “credible” ya da “bankable” olup olmamasından daha önemli değildir. Normal koşul- larda, piyasa mekanizması dahilinde hiç gerçekleştirilemeyecek olan bazı projeler, büyük miktarlardaki yabancı kredi destekleri sayesinde hayat bula- biliyor. Dolayısıyla, yeşil bina teknolo- jileri ile donatılmış bazı projeler, “fea- sible” olup olmamasından bağımsız olarak finanse edilebiliyor ve de yapılı çevreye kazandırılabiliyor. Gayrimen- kul değerleme uzmanları olarak biz- lere düşen; bu türden projeleri, sadece fizibilite ve maliyet yaklaşımları ile değil, büyük resimde, yapılabilir (doable) olup olmamaları bakımından ele almak, buna uygun olarak da bazı ezberleri bozmak gerekebilir. Acaba ülkemizde halihazırda başvurulmakta olan ve TDUB tarafından yayınlanan iyi uygulamalar kılavuzuna, binaların yeşil olma derecesine göre, kıymetinin nasıl değişebileceğini hesaplamaya yarayacak bazı argümanlar getirile- bilir mi? Bu tartışmayı, hem konuya meraklı gayrimenkul değerleme eks- perlerinin hem de yeşil bina geliştirme uzmanlarının ortak çalışma başlığı olarak masaya bırakıyoruz.